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RA 제품담당자2025-05-17

오피스 제공 대상 기준이 무엇인가요?

오피스

연면적 대비 ‘업무시설’ 사용 비중 50% 이상인 건물
서울/분당 지역, 연면적 1천평(약 3,300㎡) 이상

물류창고

연면적 대비 ‘창고’ 사용 비중 50% 이상인 건물
기준 : 전국 지역
공급은 연면적 1천평(약 3,300㎡) 이상
공급예정은 연면적 3천평(약 9,900㎡) 이상

오피스 Cap Rate 기준이 뭔가요?

오피스 Cap Rate는 Stabilized 명목 Cap 기준입니다.

오피스 개별 사례 Cap Rate 계산식은 다음과 같습니다.

(보증금운용이익 + 명목임대료 + 관리비수익) × 임대율 X 12 / 거래가

* 보증금운용이익 : 국고채5년물 반영

* 임대율 : 지역공실률 반영

물류창고 Cap Rate 기준이 뭔가요?

물류창고 Cap Rate는 Initial Cap 기준입니다.

물류창고 개별 사례 Cap Rate 계산식은 다음과 같습니다.

(((임대료 × (1 - 렌트프리 / 12) + 관리비) × 임대면적 × 12 × ( 1 - 공실률) - (연면적 × 관리비용 × 12)) / �대상면적) / 평당가

* 관리비용 : 실제 관리비용

* 기타 보고서/투자자 등을 통해 최종 Cap Rate 산정

조사유형에 따라 우선순위를 기준으로 작성되며 우선순위는 다음과 같습니다.

1순위 : 거래당시 조사 임대정보 기반으로 산출
2순위 : 해당 물건 투자자를 통해서 수집한 자료 기반으로 산출
3순위 : 보고서, IM 등의 자료를 통해 파악한 Cap Rate 정보 활용

[임대료] NOC에 Rent free는 어떻게 반영이 되었나요?

개별 빌딩의 임대료와 NOC는 명목 기준으로, Rent Free(렌트프리)가 반영되어 있지 않습니다. RF, FO, TI 등 '실질' 기준의 임대시세 정보가 필요하시면 별도 요청 바랍니다.

한편, 오피스 마켓리포트에서는 권역별 실질 임대료 통계와 실질 NOC 통계 정보가 제공됩니다. 링크 >

[임대차] 계약 조건을 알 수 있을까요?

RA 서비스 화면 상에서는 임대차 계약 조건, 렌트롤을 제공하진 않습니다. 다만, 별도 요청 시 알스퀘어에서 확인 가능한 정보를 제공해드립니다.

[마켓리포트] 오피스 마켓리포트에서 실질 임대료 계산식은?

오피스 마켓리포트에서 권역별 실질 임대료와 실질 NOC 통계치 정보를 제공합니다. 계산식은 다음과 같습니다.

"실질 임대료" 통계치 계산식

임대료 * (1 - 연간렌트프리 / 12)

"실질 NOC" 통계치 계산식

NOC * (1 - 0.7 * 연간렌트프리 / 12)

* 0.7 : 렌트프리는 임대료만 할인하고, 보증금과 관리비는 할인하지 않기 때문에 NOC에 미치는 영향이 1보다 작으며, 계산 결과 0.7 수준으로 나타남

[공실률] 공실률 통계에서 신축의 기준이 어떻게 되나요?

공실률 통계에서 신축의 기준은 조사 시점 기준 2개년 이내 준공 및 리모델링 완료된 건물입니다.

[공실률] [임대료] 공실률이 특별히 높거나, 임대료나 NOC 주변과 차이가 큰 경우는 왜 그런가요?

리모델링, 임차인 이슈, 대형건물들의 공실해소 타임라인, 건물 스펙 및 입지 등과 같은 이유가 있을 수 있습니다. 특정 자산에 대해 별도 문의 시 확인 후 답변해 드립니다.

[스태킹플랜] 임차면적, 전용면적 값이 없는 층이 있어요.

주차장 등 임대공간이 없는 층이거나 또는 한 층이 여러 임대매물로 나뉘어진 경우 임대면적, 전용면적 값이 제공되지 않을 수 있습니다.

[부동산유형] 오피스, 물류창고 외에 다른 자산은 제공하지 않나요?

RA에서는 현재 오피스, 물류창고만 제공해드리고 있습니다. 리테일, 호텔 등의 자산들은 RA 서비스에 제공되지 않지만, 별도 요청 시 알스퀘어에서 수집 및 제공 가능 여부를 확인해드립니다.

[토지] 오피스, 물류창고 상세 화면에서 토지 정보가 없는 경우는 왜 그런가요?

RA에서 활용하는 토지 정보는 국토교통부의 토지특성정보를 기반으로 합니다. 토지특성정보는 반기별로 업데이트 됩니다.

이로 인해 매우 최근에 등록된 토지 주소가 조회되지 않거나, 말소된 토지 주소가 남아 있는 경우가 있을 수 있습니다. 그리고 원천 데이터 상의 오류로 인해 토지 주소가 잘못된 위치에 표시되는 경우도 있을 수 있습니다.

[임차인] 테마 임차인 화면에서 제공되는 임차인 대상은 무엇인가요?

알스퀘어 조사 스태킹플랜 정보를 기반으로 하며, 최근 조사 분기의 임차인 현황 정보를 제공합니다.

기업이 입주한 건물 단위로 제공됩니다. 예를 들어 쿠팡(주)이 100개 건물에 입주해 있다면 100개 목록이 제공됩니다.

현재 알스퀘어 조사 정보를 기반으로 beta 서비스 중입니다. 향후 Dart, 법인등기 등 공공 데이터를 기반으로 임차인 정보를 확대 제공할 예정입니다.

[임차인] 임차면적 값이 없는 경우가 있어요.

임차인의 (층 전체가 아닌) 층 일부를 사용하는 경우 임차면적 값이 제공되지 않을 수 있습니다. 필요 시 별도 문의 바랍니다.

[임차인] 업종구분 기준이 무엇인가요?

"KSIC 대분류"(21개)를 토대로 일부 업종을 통합하여 총 11개로 구분하였습니다.

KSIC 대분류(21개) → 업종구분(11개)

정보통신업 → 정보통신
금융 및 보험업 → 금융/보험
제조업 → 제조
도매 및 소매업 → 도소매
전문, 과학 및 기술 서비스업 → 전문/과학/기술서비스
사업시설 관리, 사업 지원 및 임대 서비스업 → 사업시설관리/지원/임대서비스
건설업 → 건설
숙박 및 음식점업 → 숙박/음식점
교육 서비스업 → 교육서비스
운수 및 창고업 → 운수/창고
농업, 임업 및 어업 / 광업 / 부동산업 / 공공 행정, 국방 및 사회보장 행정 / 보건업 및 사회복지 서비스업 / 예술, 스포츠 및 여가관련 서비스업 / 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업 / 가구 내 고용활동 및 달리 분류되지 않은 자가 소비 생산활동 / 국제 및 외국기관 → 기타

[임차인] 임차면적은 임대면적 기준인가요?

스태킹플랜 및 임차인의 임차면적은 (전용면적이 아닌) 임대면적 기준입니다. 임차인의 전용면적 정보가 필요할 경우 별도 문의 바랍니다.

[마켓리포트] 오피스 시장의 흡수면적 정보를 제공하나요?

오피스 시장의 흡수면적, 순흡수면적, 흡수율 정보는 별도 데이터 요청 시 제공 가능합니다.

[토지] 개별공시지가의 과거 정보가 없어요.

최근에 구획된 필지 경우 과거의 개별공시지가 정보가 없을 수 있습니다.

[거래사례] 거래가 진행중인 건은 포함되지 않나요?

거래 사례에는 계약 이후 잔금 지급까지 완료된 건만 포함되어 있습니다. 진행중인 딜(deal)에 대해서는 별도 문의 바랍니다.

자산의 매도 의사를 확인할 수 있나요?

알스퀘어에서는 많은 자산들의 건물주 또는 관리인의 연락처 정보를 보유하고 있습니다. 별도 문의 해주시면 알스퀘어에서 확인 후 답변해 드립니다.

제곱미터와 평 환산 기준이 어떻게 되나요?

1제곱미터(㎡)를 평으로 환산할 때 3.305785를 나누고, 1평을 제곱미터(㎡)로 환산할 때 3.305785를 곱합니다. (1평 = 3.305785㎡)