마켓리포트 : 오피스

조사 개요

대상지역

대상규모

조사주기

조사방법

조사내용

오피스 권역 분류

오피스 규모 분류

데이터 범위

데이터 항목

임대료
- 명목 임대료 기준
- 통계치 계산식 : 총 명목 임대료 / 총 오피스면적
실질 임대료
- 통계치 계산식 : 임대료 × (1 - 분기별 렌트프리 / 12)
  - 렌트프리의 할인율을 반영하여 계산하였습니다.
- 비고
  - 실질 임대료는 서울 권역에서만 제공되며, 분당 지역에는 제공되지 않습니다. 또한, 서울 오피스 규모가 전체일 경우에만 제공됩니다.
NOC
- 전용면적당 임대비용
- 통계치 계산식 : SUM(개별 건물 NOC × 개별 건물 오피스면적) / SUM(오피스면적)
실질 NOC
- 통계치 계산식 : NOC × (1 - 0.7 × 분기별 렌트프리 / 12)
  - 렌트프리는 보증금과 관리비를 제외한 임대료에만 적용되므로, NOC에 미치는 영향을 0.7로 반영하여 계산하였습니다.
- 비고
  - 실질 NOC는 서울 권역에서만 제공되며, 분당 지역에는 제공되지 않습니다. 또한, 서울 오피스 규모가 전체일 경우에만 제공됩니다.
공실률
- 통계치 계산식 : 총 공실면적 / 총 오피스면적
  - 신축 포함/신축 제외 조건에 따라 공실률을 각각 제공합니다. 신축 포함인 경우, 신축 건물을 포함하여 계산하였으므로 공실률이 높게 측정됩니다.
  - 신축 기준은 조사시점 기준 2개년 이내 준공 및 리모델링 완료된 건물을 의미합니다.

데이터 범위

데이터 항목

From 권역
- 구분 : CBD, GBD, YBD, 서울 기타, BBD, 서울/분당 외
To 권역
- 구분 : CBD, GBD, YBD, 서울 기타, BBD
임차인 업종
- 구분 : 정보통신, 금융/보험, 제조, 도소매, 전문/과학/기술서비스, 사업시설관리/지원/임대서비스, 건설, 교육서비스, 운수/창고, 기타
- 기준 : KSIC 대분류(21개)를 토대로 일부 업종을 통합하여 총 10개로 구분
임차인 구분
- 구분 : 대기업, 중견기업, 중소기업, 기타
연도
- 임차 계약시작 시점 기준
임차 전용면적
- 임차 계약 전용면적

데이터 범위

데이터 항목

Cap Rate
- 부동산 가치 대비 순 영업이익에 대한 비율로, Stabilized 명목 Cap 기준입니다.
- 개별 사례 계산식 : (보증금운용이익 + 명목임대료 + 관리비수익) × 임대율 × 12 / 거래가
  * 보증금운용이익 : 국고채5년물 반영
  * 임대율 : 지역공실률 반영
- 통계치 계산식 : 총 NOI / 총 거래가격 (가치 or 고가 가중)
  * 연면적 5천평 이상만 대상에 포함
  * 선매입 및 개발 목적으로 매입하여 외부 임대하지 않은 사례 제외
실질 Cap Rate
- 통계치 계산식 : Cap Rate × (1 - 0.85 × 렌트프리 / 12)
  - 0.85: 렌트프리는 임대료만 할인하고, 보증금과 관리비는 할인하지 않기 때문에 NOI에 미치는 영향이 1보다 작으며, 계산 결과 0.85 수준으로 나타남
- 서울 전체 지역을 기준으로 실질 Cap Rate 지표 제공
서울 오피스 매매가격지수
- Case-Shiller Repeat Sale Model을 활용했습니다. (2005-Q1(기준)=100)
거래규모
- 통계치 계산식 : 거래가 합계
거래면적
- 통계치 계산식 : 거래면적 합계
거래단가
- 통계치 계산식 : 거래단가 평균
  * 선매입, 전세권 제외

데이터 범위

오피스 Stock을 토대로 통계치 및 신규 공급사례 제공
- 연면적 1천평(약 3,300㎡) 이상
- 총 연면적 대비 ‘업무시설’ 사용 비중 50% 이상인 빌딩 (복합시설 내 오피스 면적 포함)
  * 업무시설 면적 기준 : 건축물대장에서 층별 용도에 ‘업무, 금융, 은행, 연구소, 사무’의 키워드가 포함된 경우의 면적
기간 : 1980년 이후

데이터 항목