알스퀘어 데이터 소개

준공내역 및 공급예정 물량에 대한 현황을 조사합니다.

건축물대장, 건축인허가 등 공공데이터와 더불어 현장조사를 통해 공사 진척도를 확인합니다.

오피스

• 연면적 대비 ‘업무시설’ 사용 비중 50% 이상인 건물

• 기준 : 서울/분당 지역, 연면적 1천평(약 3,300㎡) 이상

• 수량 : 3,463개 (완공 3,188개, 공급예정 123개, 멸실 152개) 2025.Q1기준

물류창고

• 연면적 대비 ‘창고’ 사용 비중 50% 이상인 건물

• 기준 : 전국 지역

  • 공급은 연면적 1천평(약 3,300㎡) 이상

  • 공급예정은 연면적 3천평(약 9,900㎡) 이상

• 수량 : 3,215개 (완공 2,759개, 공급예정 417개, 멸실 39개) 2025.Q1기준

분기별 조사 및 전체 정보 업데이트

개별 정보가 수시로 업데이트 될 수 있음

공통

• 건물명, 지번주소, 도로명주소, 대장구분, 주용도, 기타용도, 준공연도, 사용승인일, 리모델링연도, 대지면적, 건축면적, 연면적, 용적률산정연면적, 건폐율, 용적률, 지상/지하층수, 주차대수, 승용/비상용승강기수, 소유자유형

오피스

• 지하철역까지의 도보거리/시간

물류창고

• 창고유형, 기준층 층고, 차량접안, 컨테이너접안, 도크대수, 램프여부, 인근IC까지의 주행거리/시간

공사중, 공사예정

• 건축허가일, 실제착공일, 수탁자, 시공사

멸실

• 멸실일

건물명

• 부동산 시장에 주로 활용되는 건물명과 건축물대장 상의 건물명을 참고하여 알스퀘어에서 자체적으로 건물명을 정제하였습니다.

지번주소

• 완공 건물 : 건축물대장 상의 대표 지번주소를 기본으로 활용합니다.

• 공사중, 공사예정 건물 : 건축인허가 상의 대표 지번주소를 기본으로 활용합니다.

건설상태

• 구분 : 완공, 공사중, 공사예정, 멸실

  • 완공 및 멸실 여부는 건축물대장 데이터 기반으로 체크합니다. 건축물대장 데이터 상, 그리고 이를 RA에 반영하는 업데이트 시차로 인해, 실제 건물의 정보와 일부 차이가 있을 수 있습니다.

  • 공사중 또는 공사예정인 경우에는 “건축허가일, 실제착공일, 공급예정 시기, 수탁자, 시공사” 정보가 추가 제공됩니다.

  • 멸실인 경우에는 “멸실연도” 정보가 추가 제공됩니다.

대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율, 용적률산정연면적, 용적률

• 완공 건물 : 건축물대장과 알스퀘어 조사 기반의 정보입니다.

• 공사중, 공사예정 건물 : 건축인허가 상의 정보를 기본으로 활용합니다.

• 한 필지에 여러 동이 존재할 경우, 알스퀘어에서 정제한 건물의 면적 정보가 건축물대장과 차이가 있을 수 있습니다. 건축물대장 상의 정보는 "건축물대장" 메뉴를 통해 확인 가능합니다.

대장구분

• 구분 : 일반, 집합

• 건축물대장의 일반건축물(단독소유), 집합건축물(구분소유) 구분에 따릅니다.

주용도

• 국토교통부에서 제공하는 건축물대장 데이터 기반의 정보로, 건축물대장 문서(PDF) 상에 표시된 주용도가 여러 개일 경우 그 중에 하나만 표시되는 특징이 있습니다. 예를 들어, 포스코타워 역삼(역삼동 735-3) 건물 경우 건축물대장 문서(PDF)에는 주용도가 “업무시설, 제1종근린생활시설”인데, 건축물대장 데이터에는 주용도가 “업무시설”로 되어 있어서, RA에서는 주용도가 “업무시설”로 표시됩니다.

• 참고로, 건축물대장 문서(PDF) 상의 건물용도는 '기타용도' 항목에서 확인 가능합니다. 이는 데이터 목록에서 표 설정을 통해 해당 항목을 추가하여 확인할 수 있습니다.

역까지의 도보거리/시간 (오피스)

• 오피스 건물과 가장 가까운 지하철역 출구와의 도보거리/시간 정보입니다.

• 건물과 가장 가까운 지하철역 출구와의 직선거리 1km 이내인 경우에만 정보가 제공되며, 해당 거리가 1km 이상인 경우에는 정보가 제공되지 않습니다.

물류창고 유형

• 구분 : 상온, 저온, 복합, 미지정

  • 저온 : 냉장 또는 냉동 물류창고

  • 복합 : 상온과 저온이 둘 다 존재하는 물류창고

  • 미지정 : 건설상태가 공사중 또는 공사예정인 물류창고 중에 미지정인 경우가 다수 존재 가능

소유자명

• 알스퀘어 조사 : 건물의 실소유자 정보

• 등기 : 건물 등기의 등기명의인(소유권) 정보

  • 분기마다 업데이트(소유권 이전이 발생한 등기 신규 열람) 됨에 따라, 조회하시는 등기 정보가 가장 최신의 등기가 아닐 수 있는 점을 참고하여 이용해주시기 바랍니다.

각 자산별 공급 리스트 중 지역, 규모, 자산 특성을 고려한 표본조사를 실시하여 정기 조사대상 선정하며, 신규공급 물량은 주기적으로 추가됩니다.

조사가 어려운 집합건축물, 임대시세 변화가 적은 사옥, 응답거부 및 리모델링 등의 사유로 지속적인 조사가 어려운 대상은 제외됩니다.

선정된 조사대상에 대하여 정기적으로 현장 방문 및 유선 조사를 합니다.

오피스

• 기준 : 서울/분당 지역, 연면적 1천평 이상, 완공

• 수량 : 표본 915개 조사 2025.Q1기준

• 시계열 추이 정보는 2015.Q1 이후부터 제공

물류창고

• 기준 : 수도권 지역, 연면적 2천평 이상, 완공

• 수량 : 표본 415개 조사 2025.Q1기준

• 시계열 추이 정보는 2022.Q4 이후부터 제공

분기별 조사 및 전체 정보 업데이트

개별 정보가 수시로 업데이트 될 수 있음

오피스

• 보증금, 임대료, 관리비, 전용률, NOC, 오피스면적, 공실면적, 공실률

물류창고

• 보증금(상온/저온), 임대료(상온/저온), 관리비(상온/저온), 보관면적(상온/저온), 공실면적(상온/저온), 공실률(상온/저온)

보증금, 임대료, 관리비

• 알스퀘어에서 조사한 최근 분기의 명목가 기준입니다.

• 오피스는 기준층 기준으로, 물류창고는 상온/저온별로 제공됩니다.

NOC (오피스)

• 알스퀘어에서 조사한 최근 분기의 명목 NOC 기준입니다. (렌트프리 미반영)

• 계산식 : {(보증금 / 12개월 × 보증금운용이율) + 임대료 + 관리비} / 전용률

  • 보증금운용이율 : 국고채5년물 반영

• 참고로, 개별 건물의 실질 NOC는 서비스 화면 상으로 제공되지 않으며, 데이터 문의 시 개별적으로 제공해드립니다.

전용률 (오피스)

• 층별 전용률 중 다수로 나타나는 것 또는 임대 매물 중 다수로 나타나는 것을 기준으로 제공됩니다.

임대면적, 전용면적 (오피스)

• 기준층 기준의 면적 정보입니다.

공실률 및 공실면적

• 알스퀘어에서 조사한 최근 분기의 공실률 기준입니다.

• 오피스는 업무시설과 리테일에 관한 공실 정보이며, 물류창고는 상온/저온별로 구분되어 제공됩니다.

시장 임대시세 비교 > 오피스 규모

• 연면적 기준으로 다음과 같이 구분됩니다.

• 소형(3천평 미만), 중형(3천평 이상~5천평 미만), 중대형(5천평 이상~1만평 미만), 대형(1만평 이상 ~2만평 미만), 초대형(2만평 이상)

시장 임대시세 비교 > 물류창고 규모

• 연면적 기준으로 다음과 같이 구분됩니다.

• 소형(1만평 미만), 중형(1만평 이상~3만평 미만), 대형(3만평 이상~5만평 미만), 초대형(5만평 이상)

각 자산별 공급 리스트 중 지역, 규모, 자산 특성을 고려한 표본조사를 실시하여 정기 조사대상 선정하며, 신규공급 물량은 주기적으로 추가

조사가 어려운 집합건축물, 응답거부 및 리모델링 등의 사유로 지속적인 조사가 어려운 대상은 제외

오피스, 물류창고 건물의 층별 면적 및 임차인 정보 조사

건물 내 임차인은 오피스와 물류창고 임차인 중심으로 조사 (리테일 임차인 제외)

오피스

• 기준 : 서울/분당 지역, 연면적 1천평 이상, 완공

• 수량 : 표본 1,626개 조사 2025.Q1기준

• 비고 : 분기별 추이 정보는 최근 1년치 제공

물류창고

• 기준 : 전국 지역, 연면적 2천평 이상, 완공

• 수량 : 표본 1,109개 조사 2025.Q1기준

• 비고 : 분기별 추이 정보는 최근 1년치 제공

분기별 조사, 월별 업데이트

개별 정보가 수시로 업데이트 될 수 있음

층수

• 임대시장에서 통용되는 층 정보를 기반으로 합니다.

• 그에 따라 건축물대장상의 층 정보와 차이가 있을 수 있습니다.

층 임대면적 및 전용면적

• 임대공간이 존재하는 층 위주로 값이 제공되고 있습니다.

• 주차장 등의 임대공간이 없는 층은 해당 값이 없을 수 있습니다.

임차인

• 오피스는 오피스 임차인 위주로, 물류창고는 물류창고 임차인 위주로 제공합니다.

임차인 업종

• KSIC 대분류 체계를 기준으로 하되, 일부 대분류를 묶어서 제공합니다.

임차면적

• (전용면적이 아닌) 임대면적 기준입니다.

• 한 임차인이 층 전체를 사용하는 경우의 임대면적만 포함됩니다. (층 일부는 제외)

공급리스트 상 표본을 등기부등본과 매칭하여 거래 여부 및 매매가격 정보 파악

국토교통부가 공개하는 상업/업무용 실거래가 데이터 및 기업공시, 리츠보고서 등 공공/공시 데이터 참고

준공 전 선매입, Share Deal(수익증권 거래) 등 등기상 표시되지 않는 거래는 업계 동향 및 알스퀘어 네트워크를 통해 사례 확보

오피스

• 기준 : 서울/분당 지역, 연면적 1천평(약 3,300㎡) 이상 전수 조사 (단, 집합건물 자산은 일부 제외될 수 있음)

• 수량 : 거래사례 1,939개 (2005년 이후) 2025.Q1기준

물류창고

• 기준 : 전국 지역, 연면적 2천평(약 6,600㎡) 이상 전수 조사 (단, 집합건물 자산은 일부 제외될 수 있음)

• 수량 : 거래사례 : 501개 (2010년 이후) 2025.Q1기준

잔금일 기준으로 분기별 조사 및 전체 정보 업데이트

개별 정보가 수시로 업데이트 될 수 있음

오피스 개별 사례 Cap Rate

• 부동산 가치 대비 순 영업이익에 대한 비율로, Stabilized 명목 Cap 기준입니다.

• 계산식 = (보증금운용이익 + 명목임대료 + 관리비수익) × 임대율 × 12 / 거래가

  * 보증금운용이익 : 국고채5년물 반영

  * 임대율 : 지역공실률 반영

물류창고 개별 사례 Cap Rate

• 부동산 가치 대비 순 영업이익에 대한 비율로, Initial Cap 기준입니다.

• 계산식 : (((임대료 × (1 - 렌트프리 / 12) + 관리비) × 임대면적 × 12 × ( 1 - 공실률) - (연면적 × 관리비용 × 12)) / 대상면적) / 평당가

  * 관리비용 : 실제 관리비용

  * 기타 보고서/투자자 등을 통해 최종 Cap Rate 산정

• 조사유형에 따라 우선순위를 기준으로 작성되며 우선순위는 아래와 같습니다.

  • 1순위 : 거래당시 조사 임대정보 기반으로 산출

  • 2순위 : 해당 물건 투자자를 통해서 수집한 자료 기반으로 산출

  • 3순위 : 보고서, IM 등의 자료를 통해 파악한 Cap Rate 정보 활용

거래형태

• "전체"(건물 전체 거래), "일부"(건물 일부 거래)로 구분

거래종류

• "실물, 수익증권, 선매입, 경매"로 구분