오피스 마켓리포트 : 전문가 설명

신축 제외 공실률 상승, 실질 NOC 하락… 반면 Cap Rate 하락과 함께 거래규모 5조이상

• 신축 포함 공실률은 소폭 하락했지만, 신축 빌딩을 제외한 기존 빌딩의 공실률이 전반적으로 상승세를 보이고 있습니다.

• 공실률 상승으로 실질 NOC는 소폭 하락해, 임대시장에 대한 모니터링이 필요한 시점입니다.

• Cap Rate은 비교적 큰 폭으로 하락하였으며, 거래 규모는 5조 원을 상회하면서 거래시장 회복세를 나타내고 있습니다.

신축 빌딩의 공실률 하락, 기존 빌딩 공실률 상승, 실질 NOC는 소폭 하락

• 신축 빌딩의 공실률 하락으로 서울 전체 공실률은 소폭 하락하였습니다.

• 반면, 신축을 제외한 기존 빌딩의 공실률은 YBD를 제외하고 전반적으로 상승세를 보이고 있습니다.

• 기존 빌딩의 공실률 상승으로, 렌트프리를 고려한 실질 NOC는 정체되거나 소폭 하락 하고있는 상황입니다.

임대료가 비교적 저렴한 YBD와 서울 기타 권역으로 임차인 이전 증가

• 2025년 2분기까지 임차인 이전은 동일 권역 내 이전이 두드러지고 있습니다.

• YBD에서는 GBD에서 이전해 오는 수요가, 서울 기타 권역에서도 CBD와 GBD에서 이전해 오는 수요가 나타나고 있습니다. 이러한 임차인 이전 수요는 주로 운영비용 절감을 위한 움직임으로 해석됩니다.

Cap Rate 큰 폭 하락, 상반기 거래규모 10조 원 돌파

• 2025년 상반기 거래규모는 11.6조 원으로 거래 시장 회복세가 뚜렷합니다.

• 지속적인 기준금리 인하의 영향으로 Cap Rate가 비교적 큰 폭으로 하락하였습니다.

• 서울 오피스 가격도 소폭 상승하고 있어, 전반적으로 거래시장의 회복 흐름이 이어지고 있습니다.

2분기의 신규 공급 6 만평 미만… 일부 리모델링 빌딩 공급

• 서울 기타 권역의 동작구 종합행정타운(약 1.4만 평),성수동의 아이아이컴바인드(약 9천 평)등이 중대형 빌딩으로 신규 공급되었습니다.

• 2025년 공급 예정 물량은 약 16만 평 이나, 리모델링 된 보령빌딩, 원센티널, 골든브릿지빌딩을 포함하면 총 20만 평 전후의 공급이 발생할 것으로 추측됩니다.

최근 마곡 중심의 대규모 신규공급으로 공실률 높은 상승, Cap Rate 소폭 하락

• 최근 마곡의 대규모 신규공급으로 전체 공실률이 급등했으며, 신축 빌딩을 제외한 중소형 빌딩에서도 공실률이 전반적으로 상승하고 있습니다.

• 공실률 상승으로 실질 NOC는 소폭 하락하는 등 임대시장에 대한 모니터링이 필요해 보입니다.

• 선매입의 거래완료로 거래규모가 큰 폭으로 증가하였으며, 금리 인하로 인해 Cap Rate가 소폭 하락하였습니다.

마곡 등 많은 신규 공급으로 공실률의 높은 상승, 실질 NOC 소폭 하락

• 마곡의 ‘르웨스트시티타워’, ‘이스트폴타워’ 등 2024년 4분기부터 지속적인 신규공급으로 공실률이 높게 상승하였습니다.

• 그러나 신축빌딩을 제외하더라도 중소형 빌딩을 중심으로 전반적으로 공실률이 상승하고 있습니다.

• 공실률의 상승으로 렌트프리를 고려한 실질 NOC는 정체 또는 소폭 하락하고 있습니다.

GBD와 CBD 지역에서 활발한 이전 수요

• 2025년 1분기의 임차인 이전은 동일권역에서의 이전이 두드러지고 있습니다

• YBD는 GBD에서 이전하는 수요가 두드러지고 있으며, 서울 기타 지역도 CBD와 GBD에서 이전하는 수요가 나타나고 있습니다

• YBD 및 서울 기타 지역의 타권역에서 이전은 운영비용 절감을 위한 움직임으로 보여집니다.

Cap Rate 소폭 하락, 원그로브 선매입 건으로 거래규모 증가

• ‘원그로브’의 선매입 건의 거래가 완료되면서 2025년 1분기의 거래규모는 6.0조 원으로 크게 증가하였습니다.

• 금리 인하로 인해 Cap Rate는 이번 분기 소폭 하락을 보였습니다.

• Cap Rate Spread가 안정적인 수준을 유지하고 있어, 향후 추가적인 금리 하락이 거래 시장 활성화로 이어질 가능성이 높습니다.

신규공급 4만여 평으로 많지 않은 상황

• CBD의 ‘Project 107’ 및 자양동 ‘이스트폴타워’만 1만평 이상으로 공급되었으며, 기타 중소형 빌딩이 신규로 공급되었습니다.

• 2025년의 신규공급 물량은 13만평으로 많지 않은 물량을 가질 것으로 보입니다.

마곡 중심의 대규모 신규 공급 증가로 인한 공실률 상승, 거래시장 회복

• 임대 시장에서는 신규 공급의 영향으로 공실률이 증가했으나, 임대료는 정체된 상태를 유지하고 있습니다.

• 수요 시장에서는 GBD권역에서 이전 수요가 두드러지며, 운영비 절감을 위한 기업들의 움직임이 활발해지고 있습니다.

• 거래 시장은 전반적으로 회복세를 보이고 있지만, 금리 인하에도 불구하고 Cap Rate는 상승하고 있습니다.

• 공급 시장은 마곡 지역을 중심으로 대규모 신규 공급이 이루어지며 시장에 영향을 미치고 있습니다.

2024년 4분기 마곡 신규 공급으로 인한 공실률 상승, 임대료 상승 둔화

• 서울 오피스 임대료는 전반적으로 정체되거나 둔화되는 흐름을 보이고 있습니다.

• 특히 서울 기타 권역의 마곡 지역에서는 ‘케이스퀘어 마곡’과 ‘원그로브’ 등 초대형 빌딩이 공급되면서 4분기 공실률이 큰 폭으로 증가하였습니다.

GBD와 서울 기타 지역에서의 활발한 이전 수요

• CBD권역에서는 서울 기타 지역으로의 이전 사례가 증가하고 있습니다.

• GBD권역에서는 동일 권역 내에서의 이전이 전체 이동의 90% 이상을 차지하고 있습니다.

• YBD권역에서도 동일 권역 내 이전이 활발하며, 일부 기업은 서울 기타 지역으로도 이동하고 있습니다.

• 서울 기타 지역에서는 CBD권역과 GBD권역에서의 이전 수요가 높은 비중을 차지합니다.

• BBD권역에서는 GBD권역 및 서울 외 지역에서의 이전 수요가 두드러지고 있습니다.

2024년 거래 규모 증가, 거래 시장 회복세

• 2024년 거래 규모는 14.9조 원으로, 2023년 10.0조 원보다 크게 증가하였습니다.

• 금리 인하에도 불구하고 Cap Rate는 지속적으로 상승하고 있습니다.

• Cap Rate Spread가 안정적인 수준을 유지하고 있어, 향후 추가적인 금리 하락이 거래 시장 활성화로 이어질 가능성이 높습니다.

마곡을 중심으로 한 대규모 신규 공급

• ‘르웨스트시티타워’, ‘케이스퀘어 마곡’, ‘LG사이언스파크’ 등 대형 오피스가 신규 공급되었습니다.

• ‘홍은동주빌딩’은 ‘센터포인트 강남’으로 재건축되었습니다.

안정적인 임대시장 그러나 2024년 들어 공실률 지속적으로 상승, 더에셋 등 거래 회복 나타나

• 2024년 3개 분기 연이어 공실률은 상승하고 있으며, 임대료 상승은 둔화하고 있습니다.

• 3분기까지의 거래 규모는 8.8 조원으로 회복세를 보였으며, Cap Rate는 소폭 상승하였습니다.

• 2024년 핵심 권역에서의 신규 공급은 많지 않은 반면, 마곡에 대형빌딩의 공급이 예정되어 있습니다.

안정적인 공실률을 유지하고 있으나 2024년 들어 공실률이 지속적으로 상승

• 모든 권역에서 공실률 상승이 나타나고 있으며, 규모별 공실률도 모두 상승하고 있습니다.

• 서울 이외에 분당 지역의 중대형 이하의 빌딩들의 공실률 상승이 비교적 높게 나타나고 있습니다.

GBD에서 타 권역으로 임차인 이전, 서울 기타 권역에서는 CBD로의 이전이 나타남

• GBD 권역과 서울 기타 권역에 있던 임차인이 이전하는 사례가 많은 비중을 차지하는 것으로 나타났습니다.

• GBD 권역에 있던 임차인은 동일 권역으로의 이전 이외에 CBD를 제외한 YBD, 서울 기타, BBD 권역으로 이전하는 경향이 보입니다.

• 서울 기타 권역에 있었던 임차인은 동일 권역 이외에 CBD로 이전이 두드러집니다.

• 업종별로 보면 CBD는 ‘사업시설관리/지원/임대서비스’, GBD는 ‘정보통신과 제조’, YBD는 ‘금융/보험’과 ‘전문/과학/기술서비스’ 업종이 주요 이전 수요를 형성하고 있습니다.

전년 대비 거래 규모가 크게 증가하여, 거래시장 회복 예상

• 금리 인하에도 Cap Rate는 지속적인 상승세를 보이고 있습니다.

• 2024년 3분기까지의 거래 규모는 8.8조원으로 2023년 동시기 7.4조원보다 많습니다.

• Cap Rate Spread가 안정된 수준을 보이고 있어 향후 금리의 추가하락으로 인한 거래시장의 활성화가 예상됩니다.

마곡지역에 원그로브 초대형 오피스 공급

• 서울 핵심 권역에서는 5,000평 이하의 빌딩만 신규로 공급된 반면 마곡 지역에는 10만평 이상의 원그로브 빌딩이 공급되었습니다.

• 2024년 4분기에는 마곡 지역의 초대형 빌딩인 K-Square 마곡과 GBD 권역의 센터포인트강남 공급이 예정되어 있습니다.

안정적인 임대시장 그러나 공실률 상승 임대료 상승 둔화, 본격적인 거래회복은 아직

• 전 분기와 마찬가지로 임대시장의 공실률은 전분기보다 소폭 상승하고, 명목 임대료는 상승이 둔화되었습니다. 렌트프리 역시 전 분기에 이어 증가하는 추세가 일부 나타나고 있습니다.

• 거래 규모는 작년 상반기보다 줄어들어 본격적인 회복이라 말하기에는 아직 한계가 있으며, 매매 가격은 정체, Cap Rate는 소폭 상승한 것으로 보입니다.

• 2024년 핵심 권역에서의 신규공급은 많지 않은 반면, 마곡에 대규모 신규공급이 예정되어 있습니다.

안정적인 공실률을 유지하고 있으나 공실률 상승으로 인한 임대료 상승 둔화 가능성 존재

• 지난 분기와 마찬가지로 공실률은 소폭 상승하고 있으며, 특히 중형 및 중대형 규모의 공실률 상승이 두드러집니다.

• 임대료 상승률은 둔화되고 있으며, 렌트프리 역시 상승하여 연간 0.41개로 증가하고 있습니다.

GBD에서 타 권역으로 임차인 이전, 서울 기타 권역에서는 CBD로의 이전이 나타남

• GBD 권역과 서울 기타 권역에 있던 임차인이 이전하는 사례가 많은 비중을 차지하는 것으로 나타났습니다.

• GBD 권역에 있던 임차인은 동일 권역으로의 이전 이외에 CBD를 제외한 YBD, 서울 기타, BBD 권역으로 이전하는 경향이 보입니다.

• 서울 기타 권역에 있었던 임차인은 동일 권역 이외에 CBD로 이전이 두드러집니다.

• 업종별로 보면 CBD는 관리/지원/임대, GBD는 IT와 제조, YBD는 금융/보험과 전문/과학/기술 업종이 주요 이전 수요를 형성하고 있습니다.

아직까지 본격적인 거래시장 회복이 나타나고 있지는 않고 있음

• 매매 가격은 장기간 정체 또는 소폭 하락하고 있는 반면, Cap Rate는 지속적인 상승세를 보이고 있습니다.

• 2024년 상반기 거래 규모는 4.0조원으로 2023년 상반기 4.8조원보다 낮은 수준으로 아직까지 본격적인 시장의 회복이 보이고 있지는 않습니다.

• 단, 금리 인하에 대한 기대와 ‘더에셋빌딩(The Asset)’과 같은 큰 규모의 거래성사로 향후 시장회복이 점진적으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

  • 더에셋: 서울특별시 서초구 서초동 1321-20

CBD권역의 메리츠화재 신사옥 준공, 충무로15빌딩 리모델링 완료

• 2024년 상반기에는 GBD의 ‘TP Tower’ 및 CBD의 ‘메리츠화재 신사옥’ 등 핵심 권역에서 대형 빌딩 공급이 나타났으나, 하반기에는 중대형 빌딩인 ‘센터포인트 강남’ 이외에는 공급이 없을 것으로 보입니다.

  • TP Tower: 서울특별시 영등포구 여의도동 27-2 (의사당대로 96)

  • 메리츠화재 신사옥: 서울특별시 중구 봉래동1가 57-2 (칠패로 28)

  • 센터포인트 강남: 서울특별시 강남구 역삼동 824-22

• 반면에 서울 기타 권역은 마곡을 중심으로 대규모 공급이 예정되어 있습니다.

안정적인 임대시장, 그러나 추세전환 가능성 보여. 거래는 일부 회복

• 임대시장은 공실률이 전분기보다 소폭 상승하였으며, 모든 권역별/규모별로 공통된 상승을 보이고 있어 추세적인 상승일 가능성 있음. 명목임대료의 상승 역시 둔화되고 있으며, 렌트프리 역시 하락하다 상승으로 전환.됨.

• 거래시장은 거래규모가 일부 회복된 것으로 보이나, 과거 1년 이상 진행된 거래가 포함되어 있어 본격적인 회복으로 생각하기에는 한계가 있음. Cap Rate와 매매가격은 정체 상태.

• 공급시장은 YBD의 ‘TP Tower’와 마곡의 ‘마곡 이랜드 글로벌 R&D센터’가 신규 공급되었으며, 2025년까지 예정물량은 제한적일 것으로 생각됨.

  • TP Tower : 서울특별시 영등포구 여의도동 27-2

    마곡 이랜드 글로벌 R&D센터 : 서울특별시 강서구 마곡동 780

안정적인 공실률을 유지하고 있으나 공실률 상승으로 인한 임대료 상승 둔화 가능성 존재

• 모든 권역의 공실률이 전분기 대비 상승하였으며, 규모별로는 소형과 중형의 공실률 상승이 두드러짐.

• 권역별, 규모별로 차이를 보이지만 공통적으로 공실률이 상승하고 있어 추세적인 상승 가능성이 있음.

• 임대료의 상승률은 둔화되고 있으며, Rent-free는 이번 분기에 상승한 것으로 보임.

권역별 이전수요 다르게 나타나

• CBD는 서울 기타 권역에서의 이전 수요가 큰 비중을 차지하며, GBD와 YBD는 동일 권역에서의 이전 수요가 많음.

• 업종별로는 CBD는 관리/지원/임대, GBD는 IT와 제조, YBD는 금융/보험과 전문/과학/기술 업종이 주요 이전 수요를 형성하고 있음.

2024년 1분기 거래규모는 2.7조원으로 거래시장 회복 일부 나타나

• 2024년 1분기 거래규모는 2.7조원으로 2023년 1분기 1.2조원보다 많아 거래시장이 일부 회복된 것으로 보임.

• 그러나 서울로타워, 메트로타워 업무동(구.GS역전타워) 등 1년 이상 거래가 진행된 건이 포함되어 있어 본격적인 회복으로 보기는 어려움.

  • 서울로타워 : 서울특별시 중구 남대문로5가 526

    메트로타워 업무동(구.GS역전타워) : 서울특별시 중구 남대문로5가 537 (퇴계로 10)

• 매매가격과 Cap Rate는 소폭 하락했으나 이는 일시적인 현상으로 보이며, 두 지표 모두 정체 상태를 유지하고 있음.

YBD TP Tower, 마곡지역 초대형 R&D센터 준공

• 핵심 권역에서는 YBD에 4.3만평의 ‘TP Tower’가 재건축되었고, 기타 지역에서는 마곡에 7.7만평의 ‘마곡 이랜드 글로벌 R&D센터’와 성수지역의 ‘팩토리얼 성수’가 준공됨.

  • TP Tower : 서울특별시 영등포구 여의도동 27-2

    마곡 이랜드 글로벌 R&D센터 : 서울특별시 강서구 마곡동 780

    팩토리얼 성수 : 서울특별시 성동구 성수동2가 314-11

• 2025년까지 예정된 물량이 제한적이어서 안정된 수급 상황을 유지할 것으로 보임.