추가가능 용적률/건폐율

추가가능 용적률이란?

의미 : 현재 건물을 허물고 새로 지을 때, "법이 허용하는 최대치까지 추가로 건물을 얼마나 높이, 또는 크게 지을 수 있는지"를 나타냅니다. 이 수치가 클수록 사업성이 높아집니다.
계산식 : 허용 용적률(*조례 용적률) - 현재 건축물의 용적률
비고 : RA는 허용 용적률을 도시계획 조례 기준에 따라 제공합니다. 최종 실제 허용 용적률은 도시계획 조례의 세부조항이나 지구단위계획 등에 따라 상이할 수 있음을 참고 바랍니다.

추가가능 건폐율이란?

의미 : 건물을 신축할 때 "1층 바닥 면적을 법적 최대치까지 얼마나 더 넓게 지을 수 있는지"를 나타냅니다.
계산식 : 허용 건폐율(*조례 용적률) - 현재 건축물의 건폐율
비고 : RA는 허용 건폐율을 도시계획 조례 기준에 따라 제공합니다. 최종 실제 허용 건폐율은 도시계획 조례의 세부조항이나 지구단위계획 등에 따라 상이할 수 있음을 참고 바랍니다.

왜 중요한가?

개발 가치 산정 : 추가가능 용적률/건폐율은 개발을 통해 얻을 수 있는 최대 연면적을 결정하며, 이는 곧 총 예상 임대 수입과 개발 이익을 결정하는 핵심 변수입니다.
투자 의사결정 : 기존 건물을 매입하여 개발하거나 리모델링할 때, 건물의 실제 가치 외에 잠재적인 개발 가치를 평가하는 기준으로 활용됩니다.

제공대상

❶ 현재 용적률/건폐율

❷ 조례 용적률/건폐율

각 지방자치단체가 정한 도시계획 조례에 따라 용도지역별 최대 용적률/건폐율을 의미합니다.
동일한 위치에 있는 건물인 경우, 알스퀘어 데이터와 공공 데이터 모두 동일한 조례 용적률/건폐율의 값을 지닙니다.
건물이 한 개의 용도지역에만 포함된 경우
- 대지(건물이 있는 모든 필지)에 한 개의 용도지역만 존재한다면, 해당 용도지역 기준만 적용됩니다.
건물이 여러 개의 용도지역에 걸치는 경우
1. 대지의 용도지역별 면적으로 가중평균하여 제공합니다.
  - 예시
    - 제2종일반주거지역: 면적 200㎡, 용적률 250% 
    - 제3종일반주거지역: 면적 400㎡, 용적률 300% 
    - 가중평균: (250×200) + (300×400) / (200+400) = 283.33%
2. 용도지역별 면적을 알 수 없거나 용도지역별 면적이 330㎡ 초과인 경우, 용도지역의 최소 용적률~최대 용적률 구간으로 제공합니다.
  - 예시
    - 제2종일반주거지역: 면적 400㎡, 용적률 250% 
    - 제3종일반주거지역: 면적 400㎡, 용적률 300% 
    - 면적이 기준을 초과하여 가중평균대상이 아니므로 250 ~ 300%
  - 참고: 국토의계획및이용에관한법률/제84조

❸ 추가가능 용적률/건폐율

계산식
- 조례용적률 - 현재용적률
  - 마이너스(-)는 현재의 기준을 초과한 경우(용적률 인센티브를 적용받거나, 지구단위계획구역 등 연관 조례가 있을 경우)이며, 플러스(+)는 앞으로 더 추가할 수 있는 경우를 의미합니다.
다음과 같은 내용은 추가가능 용적률/건폐율을 제공할 수 없습니다.
- 알스퀘어 데이터
  - 현재 용적률/건폐율이 없거나 0인 경우
- 공공 데이터
  - 하나의 필지에 여러개의 건물이 있으나, 총괄표제부가 없을 경우
  - 하나의 필지에 총괄표제부가 여러 개인 경우
  - 하나의 필지에 총괄표제부 또는 표제부의 용적률/건폐율이 없거나 0인 경우
    (총괄표제부의 연면적 값이 없을 때는 표제부의 값을 기준으로 반영됩니다.)

❹ 별도 안내

데이터 기준 안내

조례 용적률/건폐율 기준
- 지자체별 도시계획 조례에서 '용도지역 안에서의 용적률/건폐율'의 내용을 수집하여 갱신합니다. 조례 내용이 변경되면 다음 달에 특이사항을 포함하여 업데이트됩니다.
용도지역 기준
- 매달 업데이트되는 '토지이용계획' 의 용도지역을 활용하여 조례 용적률/건폐율을 표시합니다. 실시간 데이터가 아니므로 참고용으로만 활용해주세요.
- 건물이 있는 경우, 건물의 부속필지를 포함한 모든 필지의 용도지역을 기준으로 조례 용적률/건폐율을 제공합니다.