2025-10-30 업데이트

※ "서울/분당 외 지역의 오피스"에 대한 3분기 임대시세 및 거래사례 데이터는 11월말에 업데이트 예정입니다.

신축 빌딩의 공실률은 연이어 하락, 기존 빌딩의 공실률은 소폭 상승, 실질 NOC도 소폭 하락

• 신축 빌딩의 공실률 하락으로 서울 전체 공실률은 소폭 하락하였습니다.

• 반면, 신축을 제외한 기존 빌딩의 공실률은 기타권역을 제외하고 전반적으로 상승세를 보이고 있습니다.

• 렌트프리의 증가로 실질 NOC는 하락 하고 있는 상황입니다.

임대료가 비교적 저렴한 YBD와 서울 기타 권역으로 임차인 이전 증가

• 2025년 3분기까지 임차인 이전은 동일 권역 내 이전이 두드러지고 있습니다.

• 서울기타 권역에서는 CBD와 GBD 등 핵심권역에서 이전해 오는 수요가, BBD에서는 GBD에서 이전하는 수요가 나타나고 있습니다. 이는 주로 운영비용 절감을 위한 움직임으로 해석됩니다.

Cap Rate 연이어 하락, 3분기까지 거래규모 18.9조 원으로 사상 최대치

• 2025년 3분기까지 거래규모는 18.9조 원으로 과거 대비 가장 많은 거래규모를 기록하였습니다.

• Cap Rate도 연이은 하락을 보이고 있어 전반적으로 거래시장의 활황이 이어지고 있습니다.

• 당분기 가장 큰 거래규모는 분당구 백현동에 있는 판교 테크원이며, 약 2조에 거래되었습니다.

3분기의 신규 공급 4만평 미만으로 25년의 공급물량은 14만평으로 상당히 적게 공급 예정

• 당분기 6~7천평의 무신사와 신공덕 아이파크 오피스동, 삼양라운드스퀘어N타워가 공급, 기타 5천평 미만의 건물들이 공급되었습니다.

• 25년의 신규공급이 많지 않음에도 기존 빌딩의 공실률은 지속적으로 상승하고 있습니다.

25년부터 아주 소폭의 공실률 하락

• 24년까지 많은 신규 공급으로 현재 상온 공실률은 약 16%, 저온은 약 39%를 보입니다.

• 25년부터 공실률은 아주 소폭의 하락 추세를 보이고 있습니다.

• 연간 렌트프리는 상온 1.3개월 / 저온은 3.2개월 수준입니다. 통계에는 발견되지 않지만, 임차인 요구에 따라 렌트프리를 유동적으로 조정하는 사례가 늘고 있어, 실제 임대료 할인 폭은 이보다 더 클 것으로 예상됩니다.

Cap Rate는 5% 중반으로 전 분기 대비 소폭 하락, 3분기까지의 거래규모 일부 회복

• 2025년 3분기까지 거래규모는 전국 3.5조 원이며, 수도권 2.7조 원으로 미진했던 1분기 대비 거래가 증가하였습니다.

• 전분기에 상승했던 Cap Rate도 다시 하락하여 전국 5.5%, 수도권은 5.4%를 기록하였습니다.

• 거래규모의 증가와 Cap Rate 하락이 맞물리며 거래시장 회복이 일부 있는 것으로 보입니다.

2024년까지 집중된 신규 공급, 2025년에는 크게 감소

• 2022년부터 2024년까지 3년간 연평균 120만 평 이상의 신규공급이 이루어지며 공실률 상승이 발생했습니다.

• 2025년에는 신규공급이 30만 평 미만으로 크게 줄어들 것으로 전망되며, 이에 따라 공실률 하락이 예상되지만, 실제 회복 속도는 다소 더딜 가능성이 있습니다.

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• 출처 : 건축HUB에서 제공하는 건축인허가, 주택인허가 데이터

• 기간 : 허가일 기준 최근 10개년 (2017년 이후)

• 건축구분 제공 대상 : 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경

• 데이터 건수 : 총 117만건 (2025.10.30 기준)

• 업데이트 주기 : 매월

• 인허가 변동정보 제공 (2025년 8월 이후)

"신축 & 허가/착공단계 & 허가일 최근 3년" 조건으로 기본 제공되며, 원하는 조건으로 필터 설정 가능

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