2026-01-29 업데이트

2025년 4분기 알스퀘어 데이터 업데이트

구분	오피스	물류창고	합계
전체 건물	4,296개 • 완공 4,003개 • 공급예정 127개 • 멸실 166개	3,158개 • 완공 2,804개 • 공급예정 311개 • 멸실 43개	7,454개 • 완공 6,807개 • 공급예정 438개 • 멸실 209개
임대시세 조사 (당분기)	924개 건물	436개 건물	1,360개 건물
임차인 조사	2,619개 건물	1,993개 건물	4,612개 건물
거래사례 (누적)	2,206개 거래	532개 거래	2,738개 거래

※ "서울/분당 외 지역의 오피스"에 대한 4분기 임대시세 및 거래사례 데이터는 2월말 업데이트 예정입니다.

신축 제외 공실률 상승, 실질임대료 하락… 반면 Cap Rate 하락과 사상 최대 거래 규모

신축 빌딩을 포함한 전체 공실률은 하락했으나, 신축을 제외한 기존 빌딩의 공실률은 소폭 상승하였습니다.
과거에는 신규 공급 증가가 공실률 상승의 주요 원인이었으나, 2025년에는 신규 공급이 많지 않음에도 기존 빌딩의 공실률이 상승하는 다른 트렌드가 보이고 있습니다.
2025년에는 Cap Rate 하락과 대규모 거래 성사로 거래시장이 활황을 보였으나, 최근 금리 상승으로 매매가격이 조정되고 Cap Rate가 소폭 반등하면서, 2026년에는 2025년과 같은 거래시장 활황이 이어지기 어려울 것으로 예상됩니다.

신축 공실률 하락, 기존 빌딩 공실률 상승, 실질임대료 하락

마곡을 중심으로 한 신축 빌딩의 공실률 하락이 서울 전체 공실률 하락에 영향을 미친 것으로 나타났습니다.
신축을 제외한 기존 빌딩의 공실률은 YBD와 서울 기타 권역에서는 하락, CBD·GBD·BBD에서는 상승하는 양상을 보였습니다. 이는 경기 둔화에 따른 운영비용 부담으로 임대료가 상대적으로 저렴한 YBD 및 기타 권역으로의 임차인 이전이 영향을 미친 결과로 판단됩니다.
신축을 제외한 기존 빌딩의 공실률은 YBD와 서울 기타 권역에서는 하락한 반면, CBD·GBD·BBD에서는 상승하였습니다. 이는 경기 둔화로 인한 운영비용 부담 확대에 따라 임차인들이 임대료가 상대적으로 저렴한 YBD 및 서울 기타권역으로 이전한 영향이 반영된 결과로 판단됩니다.
기존 빌딩의 공실률 상승으로 렌트프리 제공이 확대되면서, 2025년 실질 임대료는 전반적으로 하락하였습니다.

임대료가 비교적 저렴한 YBD와 서울 기타 권역으로 임차인 이전 증가

2025년에는 금리 하락에 따른 투자심리 회복으로 적체되었던 매물이 해소되었고, SI의 참여로 과거 최대 수준의 거래 규모를 기록하였습니다.
Cap Rate 역시 연이은 하락세를 보이며 전반적으로 거래시장 활황이 이어지고 있습니다.
다만 2025년 4분기 이후 금리 상승으로 매매가격 조정과 Cap Rate 반등이 동시에 나타나고 있어, 2026년에는 2025년과 같은 거래시장 분위기가 이어지기 어려울 것으로 보입니다.

신규 공급 14.5만 평 미만, 2022년과 덧붙여 가장 적은 신규 공급량 기록

핵심 권역(CBD·GBD·BBD)의 신규 공급 물량은 6.6만 평, 서울 기타 권역은 7.9만 평이 공급되었으며, 중대형 이하 규모의 빌딩 공급이 주를 이루어졌습니다.
과거에는 신규 공급 증가가 공실률 상승으로 이어졌으나, 2025년에는 신규 공급이 많지 않았음에도 기존 빌딩의 공실률이 상승하는 다른 트렌드를 보이고 있습니다.
이는 수요시장 분석에서 확인된 바와 같이, 운영비용 절감을 위해 서울 기타권역 또는 비서울 지역으로 이전한 수요가 증가한 영향으로 판단됩니다.

공실률의 유의미한 감소가 보이고 있으며, Cap. Rate 하락세, 거래규모도 증가

2024년까지 이어진 대규모 신규 공급의 영향으로 상온 및 저온 물류창고의 공실률은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으나, 상온 저온 모두 점진적이지만 유의미한 공실률 개선이 나타나고 있습니다.
Cap Rate는 수도권 기준 약 5.4% 수준을 보이고 있으며, 거래 규모가 회복되면서 거래시장 회복이 일부 보이고 있습니다.
2025년의 신규 공급 감소가 2027년까지 지속될 것으로 예상됨에 따라, 향후 공실률 추가 하락과 이에 따른 거래시장 회복이 점진적으로 진행될 것으로 전망됩니다.

상온·저온 물류 모두 유의미한 공실률 하락

상온 공실률은 2025년 1분기 16.2%에서 4분기 13.3%로, 저온 공실률은 41.2%에서 37.4%로 하락하며, 상온과 저온 모두 유의미한 공실률 하락이 나타나고 있습니다.
명목 임대료는 하락세를 보이고 있으며, 연간 렌트프리는 상온 기준 평균 1.4개월, 저온 기준 3.4개월 수준으로, 실제 임대료는 더 낮을 것으로 판단됩니다.
또한 공식 통계에는 반영되지 않으나, 임차인 요구에 따라 렌트프리를 유동적으로 조정하는 사례가 증가하고 있어, 실제 임대료 할인 폭은 더 클 것으로 예상됩니다.

Cap Rate는 2분기까지 상승 후 지속적으로 감소, 거래 규모는 회복세

공급 과잉 영향으로 2025년 2분기까지 수도권 Cap Rate는 5.56%까지 상승하였으나, 이후 하락하여 4분기에는 5.28%를 기록하였습니다.
거래 규모는 2024년 4.5조 원에서 2025년 4.9조 원으로 증가하며, 전년 대비 회복세를 보였습니다.
임대시장 회복이 점차 가시화되면서, 거래시장 또한 거래 규모 증가와 Cap Rate 하락이 동시에 나타나는 흐름이 보이고 있습니다.

2024년까지 집중된 신규 공급, 2025년부터 공급 감소

2022년부터 2024년까지 3년간 연평균 140만 평 이상의 신규 공급이 이루어지며 공실률이 높은 수준으로 상승하였습니다.
2025년에는 신규 공급이 35만 평으로 크게 감소하였으며, 2026년과 2027년도 연간 40~50만 평 수준이 예상되어, 공실률 하락이 예상됩니다.

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