2026-04-30 업데이트

※ "서울/분당 외 지역의 오피스" 데이터는 5월말 업데이트 예정입니다.

서울 전체 공실률 하락, 그러나 서울 기타를 제외한 CBD·GBD·BBD는 상승

• 마곡을 중심으로 한 대형빌딩의 공실률 하락이 서울 전체 공실률 하락에 영향을 미친 것으로 나타났습니다.

• 반면 CBD·GBD·BBD의 공실률은 상승하였으며, YBD는 핵심권역 중 상대적으로 저렴한 임대료로 운영비용 절감을 위한 임차인 선호가 이어지면서 공실률이 소폭 하락하였습니다.

• 임대료 조정시기로 명목 임대료와 실질 임대료 모두 BBD를 제외한 전 권역에서 상승하였습니다.

임대료가 비교적 저렴한 서울 기타 지역으로 임차인 이전 증가

• 핵심권역에서 서울 기타 지역으로 이전하는 임차인 비중이 10% 이상으로 나타났습니다.

• 운영비용 절감을 위해 임대료가 저렴한 권역 또는 빌딩으로 이전하는 현상은 지속될 것으로 보입니다.

Cap Rate와 가격 소폭 상승, 거래규모는 3.5조 원으로 전년 동기 대비 감소

• 금리 상승의 영향으로 Cap Rate는 소폭 상승하였습니다.

• 이번 분기 Cap Rate 상승은 매매가격 상승보다 임대료 상승이 상대적으로 더 크게 나타난 결과로 보입니다.

• Cap Rate Spread 또한 낮은 수준에서 더욱 축소되어, 매매가격 상승에는 한계가 있을 것으로 보입니다.

2026년 서울 및 분당권역 신규공급은 과거보다 적은 22.8만 평으로 예상

• 공급시장은 과거에 비해 많지 않은 수준이며, 본격적인 공급 증가는 2029년부터 나타날 것으로 보입니다.

• 이번 분기에는 '플라이크 은평'이 준공되었으며, 2026년에는 공평15·16지구의 'G1 오피스'가 준공 예정입니다.

상온·저온 모두 2025년부터 공실률 하락세 지속

• 상온과 저온 모두 신규공급이 감소한 2025년부터 유의미한 공실률 하락이 나타나고 있습니다.

• 명목 임대료는 소폭 상승하였으며, 연간 렌트프리는 상온 평균 0.9개월, 저온 평균 3.1개월 수준으로 감소하였습니다.

• 통계에는 반영되지 않으나 렌트프리를 유동적으로 조정하는 사례가 많아, 실제 임대료 할인 폭은 더 클 것으로 예상됩니다.

Cap Rate는 전분기와 동일한 수준 유지, 거래규모는 전년 동기 대비 감소

• 이번 분기에는 Cap Rate 하락이 정체되었으며, 거래규모 또한 감소하였습니다.

• 다만 임대시장의 회복세가 지속되고 있어, 향후 Cap Rate 하락과 거래규모 증가가 예상됩니다.

이번 분기 7.5만 평 신규공급, 2026년 40.9만 평으로 예상되어 과거 대비 적은 수준

• 2022년부터 2024년까지의 대규모 신규공급으로 공실률이 상승하였으나, 이후 신규공급 물량 감소로 공실률은 하락세를 보이고 있습니다.

• 향후에도 적은 공급 물량으로 공실률 하락세는 지속될 것으로 보이며, 이번 분기에는 5.3만 평의 'One Base 양주'가 준공되었습니다.

- 끝 -